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◎記者張良

在一攬子穩(wěn)樓市政策的支持下，全國多城土地市場活躍度明顯提升。2月20日，上海今年第一批次土拍順利收官，4幅地塊均溢價成交，成交總價約159.26億元。新加坡房企以聯(lián)合體形式參拍并成功摘地，為此次土拍增添一抹異彩。

房企參拍熱情高漲

2月20日上午率先登場的上海虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊共吸引5位競買人參拍。最終經(jīng)過184輪競價，由金茂和新加坡慶隆組成的聯(lián)合體以89.6435億元拿下該地塊，成交樓板價為117474元/平方米，溢價率為38.2%。

在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來，近期金茂拿地較為積極，“去年12月金茂在上海就曾以聯(lián)合體形式斬獲3幅地塊，此次再拿虹口宅地，公司補(bǔ)倉意愿十分強(qiáng)烈”。

上海外環(huán)外土地市場也有所回暖。此次出讓的兩幅外環(huán)外地塊均以較高溢價率成交：奉賢區(qū)奉賢新城一地塊被由龍湖和建華組成的聯(lián)合體摘得，溢價率為16.54%。由國貿(mào)、金地集團(tuán)、星獅地產(chǎn)組成的聯(lián)合體以8.1521億元拿下松江區(qū)一地塊，溢價率為13.98%。其中，星獅地產(chǎn)也是新加坡房企。

此外，由華潤置地和越秀地產(chǎn)組成的聯(lián)合體以50.9013億元競得浦東新區(qū)一地塊，溢價率為33.38%?！斑@幅地塊越秀和華潤聯(lián)合體參與度較高，去年的新楊思地塊就是他們拿下的，再入一塊地可以進(jìn)一步夯實區(qū)域內(nèi)的影響力，同時也可以降低不少成本?！北R文曦說。

中指研究院上海分院分析師蘇曉東認(rèn)為，本輪土拍的成功是春節(jié)后上海土拍市場的良好開端，稀缺地塊繼續(xù)受到房企熱捧。土拍市場高漲的熱情或?qū)鲗?dǎo)至新房市場，有助于穩(wěn)定購房者預(yù)期，有利于上海房地產(chǎn)市場整體企穩(wěn)。

多城土地市場升溫明顯

今年以來，包括上海、杭州在內(nèi)的多個城市土地市場升溫跡象明顯，個別城市甚至出現(xiàn)“地王”。

時隔一年多，金地集團(tuán)在杭州重啟拿地。1月21日，杭州出讓3幅宅地，其中臨平老城區(qū)一地塊由金地集團(tuán)以約1.86億元競得，溢價率為31.01%。

1月24日，濱江集團(tuán)經(jīng)過逾200輪報價，以約54.56億元競得杭州湖墅一地塊，成交樓面價64834元/平方米，溢價率為71.25%，成為杭州新單價“地王”。

成都、鄭州土拍熱度同樣不低。1月27日，成都成華區(qū)1幅地塊由華潤置地以約16.87億元總價、溢價率51.11%競得。2月8日，鄭州迎來春節(jié)后的第一場土拍，共出讓2幅宅地，其中一塊地被8家房企爭搶，最終鄭州中海地產(chǎn)以約10.89億元的價格成功競得，溢價率達(dá)87.5%。

克而瑞研究中心發(fā)布的研報顯示，2025年1月核心城市有較多優(yōu)質(zhì)地塊出讓，土地市場通過“以質(zhì)換量”，溢價率創(chuàng)下近三年新高，平均溢價率達(dá)8.7%。聚焦重點30城來看，1月的土拍平均溢價率更是高達(dá)15.3%。

“整體來看，2025年土拍高溢價開局是優(yōu)質(zhì)資源競爭、政策加力支持與市場預(yù)期改善共同作用的結(jié)果?！敝兄秆芯吭悍治鰩熋闲略霰硎荆?024年9月底以來，一線及強(qiáng)二線城市房地產(chǎn)市場情緒逐步回暖，房企對后市的信心有所修復(fù)。2025年初，地方政府積極推出位于核心區(qū)域、配套成熟的優(yōu)質(zhì)地塊，進(jìn)一步增強(qiáng)了房企拿地的積極性。“從項目開發(fā)節(jié)奏來看，年初拿地能夠在當(dāng)年實現(xiàn)開工并進(jìn)入銷售階段，有助于房企快速回籠資金，提升周轉(zhuǎn)效率?！泵闲略稣f。

調(diào)規(guī)助力“好房子”建設(shè)

克而瑞研究中心研究總監(jiān)謝楊春告訴上海證券報記者，當(dāng)前土地市場熱度出現(xiàn)“兩頭高、中間低”的現(xiàn)象，底價成交的地塊占比仍有83%，溢價率在5%以下的地塊占比6%，約8%的地塊溢價率超過20%。市場依然以底價成交為主，但個別地塊的熱度較高，也確實帶動整體溢價率表現(xiàn)突出。

從拿地房企的角度來看，高溢價地塊中，民企拿地的比例達(dá)到近四成。但在拿地策略方面仍有顯著差異，國資央企在全國范圍內(nèi)參拍優(yōu)質(zhì)地塊，民企則更加傾向于“本土作戰(zhàn)”。

克而瑞篩選出1月一、二線城市成交的典型高溢價地塊，分析每一幅地的地塊條件后發(fā)現(xiàn)，市場競爭壓力、配套條件和盈利空間是拿地企業(yè)的關(guān)注重點，能夠高溢價成交的地塊至少在其中一點上表現(xiàn)優(yōu)秀。

值得注意的是，2月12日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布“關(guān)于印發(fā)《北京市平原多點地區(qū)‘好房子’規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點（試行）》的通知”。該文件提出可按需設(shè)置封閉或開敞陽臺，鼓勵豐富居住空間形式，增配鄰里共享公共空間等。比如在豐富居住空間形式，增強(qiáng)居民“獲得感”方面，通過陽臺、飾面層部分面積不計入容積率，適度提高“得房率”。以建筑面積100平方米和140平方米的戶型為例，“得房率”可以從80%提升至約90%。

去年8月，上海宣布，自2024年第五批次起，上海市商品住房用地出讓對市場熱度較高的地塊實行“雙高雙競”（兩輪競價、兩輪競高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)）舉措，最終實現(xiàn)“高品質(zhì)建設(shè)一地一方案”和“市場化配置價高者得”目標(biāo)。

孟新增表示，去年以來多個熱點城市調(diào)整土拍規(guī)則及計容規(guī)則，改善土地規(guī)劃設(shè)計條件和套型要求，包括放寬陽臺/公共空間計容規(guī)則、支持建設(shè)立體生態(tài)住宅等，助力“好房子”建設(shè)。近期北京出臺“好房子”規(guī)劃管理技術(shù)要點，示范效應(yīng)和風(fēng)向標(biāo)意義明顯，2025年預(yù)計將有更多城市優(yōu)化相關(guān)政策。