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7月16日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等九家單位聯(lián)合發(fā)布《對于加快進(jìn)展保障性租賃住房的實施意見》，明確提出在把控風(fēng)險的前提下，探究在保障性租賃住房領(lǐng)域開展別動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作。

去年6月份，保障性租賃住房被納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目后，相關(guān)試點工作逐步在全國展開。記者據(jù)公開信息別徹底統(tǒng)計，截至今年7月17日，已有浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個省份在加快進(jìn)展保障性租賃住房相關(guān)政策中明確提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。

盤活存量資產(chǎn)

促進(jìn)實現(xiàn)投融資良性循環(huán)

保障性租賃住房REITs是以保障性租賃住房項目為基礎(chǔ)資產(chǎn)的別動產(chǎn)投資信托基金。保障性租賃住房與市場上一般租賃住房別同，旨在解決新市民、少年人等群體的住房咨詢題，屬于“政策性租賃住房”，由政府賦予土地、財稅、金融等政策支持。

“進(jìn)展保障性租賃住房REITs，能夠盤活存量資產(chǎn)，帶動增量投資，形成保障性租賃住房行業(yè)的資金鏈條閉環(huán)，從而實現(xiàn)投融資良性循環(huán)?！敝袀惵蓭熓聞?wù)所合伙人孟憲石律師對《證券日報》記者表示。

2021年11月份，浙江提出，支持符合條件的保障性租賃住房項目申報基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域別動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點；同年12月份，江西提出，鼓舞保障性租賃住房項目申報基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域別動產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點；今年2月份，重慶提出，開展保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點。

“推進(jìn)保障性租賃住房REITs試點，有助于推動住房租賃行業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，別僅可以針對性地解決民生咨詢題，促進(jìn)都市租住平衡、分流購房需求，也可以在一定程度上解決租賃住房面臨的收益率難題。”香港國際新經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行董事付饒對《證券日報》記者表示。

同濟(jì)大學(xué)法學(xué)院副教授劉春彥在同意《證券日報》記者采訪時表示，進(jìn)展保障性租賃住房REITs要緊是為了促進(jìn)保障性租賃住房市場進(jìn)展，市場以后前景要緊取決于基礎(chǔ)資產(chǎn)即保障性住房的租金收入的可持續(xù)性，關(guān)于保障性租賃住房REITs的投資者而言，其收益取決于保障性住房的租金收入。于是，合理設(shè)計保障性租賃住房REITs的方案尤為重要。

首批兩單項目等待注冊

今年有望迎來更多機(jī)遇

從試點事情來看，目前全國首批兩單保障性租賃住房REITs項目均于近日獲滬深交易所審核經(jīng)過，離注冊發(fā)行僅一步之遙。

具體來看，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項目、中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項目的申報時刻（5月27日）與受理時刻（5月30日）一致，前者于7月11日獲深交所審核經(jīng)過，后者于7月14日獲上交所審核經(jīng)過。

“預(yù)計2022年將是保障性租賃住房公募REITs大幕拉開的元年，公募REITs將推動我國住房租賃行業(yè)進(jìn)展進(jìn)入新紀(jì)元?！泵蠎検Q，首先，經(jīng)過公募REITs將運營成熟的重資產(chǎn)打包進(jìn)行上市，盤活存量資產(chǎn)，實現(xiàn)“輕重資產(chǎn)”分離，使住房租賃企業(yè)更加專注于提升資產(chǎn)運營治理能力。其次，REITs依然一個主動治理工具，經(jīng)過公開市場產(chǎn)品發(fā)行，信息披露要求明確、透明，可以幫助提升運營治理效率。并且，為了提高REITs的收益率，會促進(jìn)住房租賃企業(yè)更加專注于運營能力的提升。再次，作為一種主動治理型工具，由于公募REITs每年收益分配比例別低于年度可供分配利潤的90%，實際上是以全新的REITs租金分紅邏輯改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)銷售邏輯，從而避免房地產(chǎn)價格和租金過快上漲預(yù)期，這也是REITs被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場長期健康進(jìn)展穩(wěn)定器的要緊緣故。最后，REITs的擴(kuò)募機(jī)制將為住房租賃市場帶來更多的機(jī)遇和想象空間。

付饒認(rèn)為，盡管REITs產(chǎn)品收益穩(wěn)定、風(fēng)險適中，但宏觀經(jīng)濟(jì)、利率等因素會對REITs產(chǎn)品的市場表現(xiàn)產(chǎn)生妨礙，投資者還是要理性看待，別應(yīng)脫離產(chǎn)品本身特性盲目跟風(fēng)投資。

來源：中證網(wǎng)