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中金公司9月25日研報表示，往前看，公司認(rèn)為重點城市限購、限貸方面的需求支持政策仍有望持續(xù)落地，政策的累加效應(yīng)也有助于樓市景氣度逐步企穩(wěn)回升，當(dāng)前資本市場在基本面復(fù)蘇方面或仍存在正向預(yù)期差。該背景下，公司繼續(xù)看好地產(chǎn)股未來3-6個月維度的表現(xiàn)，考慮到內(nèi)房股7月以來調(diào)整更深、當(dāng)前估值更具性價比，我們認(rèn)為其后續(xù)股價彈性或更足。物管及代建板塊，公司認(rèn)為近期地產(chǎn)beta或仍為物管板塊整體走勢的主導(dǎo)因素，建議優(yōu)先布局穩(wěn)健型標(biāo)的以把握地產(chǎn)beta向上時的估值修復(fù)收益。

中金：新政下北京樓市小幅回暖，政策或?qū)⒃侔l(fā)力

中金研究

我們近期對部分北京樓盤進(jìn)行走訪調(diào)研，重點了解市場溫度和新政效果。

北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政對居民購房行為有所促進(jìn)，當(dāng)前到訪客群中置換需求占比明顯提升。近期我們分別前往石景山區(qū)、通州區(qū)和大興區(qū)的三個剛需、剛改項目進(jìn)行調(diào)研。三個項目均位于四環(huán)外、六環(huán)內(nèi)區(qū)域，2023年6月前后拿地，新政落地前夕開盤或預(yù)開盤，至今累計去化率或認(rèn)籌率為五到六成。調(diào)研發(fā)現(xiàn)項目需求的主要來源為周邊就業(yè)人口的首置需求及城內(nèi)客群的外溢改善需求；在北京放開“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策至今，調(diào)研項目成交量周均環(huán)比增加二至三成，主要為本地?zé)o房但有過貸款記錄的客群在政策落地一周前后集中購房所致；目前，三個項目周中/周末平均到訪約50-60/160-200組，環(huán)比新政前有所提升，同時我們注意到近期到訪中，“賣一買一”的置換改善客群平均占比約五成，占比較此前明顯上行。

我們認(rèn)為接下來政策如果持續(xù)打通市場堵點，或?qū)⒋龠M(jìn)房地產(chǎn)市場景氣度進(jìn)一步企穩(wěn)并有所回升。盡管新政對樓市溫度有所提振，但為進(jìn)一步深化延續(xù)該效果，我們認(rèn)為政策仍應(yīng)針對當(dāng)前市場堵點進(jìn)行疏通，其核心在改善二手房市場流動性和降低住房支付壓力。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)“賣一買一”的置換需求能否釋放與其持有的剛需房能否有效流轉(zhuǎn)高度相關(guān)，這些待售房屋由于總價低、更加適合剛需，如能在購房社保要求、首付比例方面進(jìn)一步優(yōu)化，則有望推動剛需群體入市，助力房地產(chǎn)市場形成流動梯度，提高市場景氣度。目前北、上、深三個超高能級城市，非本市戶籍居民購房社保年限要求均為5年，首/二套首付比例分別在30%-40%、50%-80%之間。此外，調(diào)研顯示居民對于房貸支付壓力的擔(dān)憂也是造成觀望情緒的原因之一，盡管收入增速改善仍待政策綜合提振，但進(jìn)一步降低房貸利率或也有助于盡快緩解房貸支付壓力，促進(jìn)觀望需求入市。

持續(xù)關(guān)注核心城市需求支持政策落地節(jié)奏及銷售邊際改善趨勢，積極提示板塊的配置價值。往前看，我們認(rèn)為重點城市限購、限貸方面的需求支持政策仍有望持續(xù)落地，政策的累加效應(yīng)也有助于樓市景氣度逐步企穩(wěn)回升，當(dāng)前資本市場在基本面復(fù)蘇方面或仍存在正向預(yù)期差。該背景下，我們繼續(xù)看好地產(chǎn)股未來3-6個月維度的表現(xiàn)，考慮到內(nèi)房股7月以來調(diào)整更深、當(dāng)前估值更具性價比，我們認(rèn)為其后續(xù)股價彈性或更足。物管及代建板塊，我們認(rèn)為近期地產(chǎn)beta或仍為物管板塊整體走勢的主導(dǎo)因素，建議優(yōu)先布局穩(wěn)健型標(biāo)的以把握地產(chǎn)beta向上時的估值修復(fù)收益。

風(fēng)險

政策變化或基本面修復(fù)不及預(yù)期；房企信用加速惡化。

（文章來源：界面新聞）

來源：東方財富網(wǎng)