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中金公司研報認(rèn)為，在8月京滬陸續(xù)出臺樓市新政后，本次深圳樓市政策的跟進(jìn)調(diào)整符合此前預(yù)期，3個超高能級城市在本輪調(diào)整中均側(cè)重于激發(fā)外圍地區(qū)的多套購房需求，深圳在限購條件設(shè)置上較北京、上海更為寬泛。北京自8月8日新政后至9月5日的新房及二手房交易量日均值分別較7月日均值上升9%和10%，呈現(xiàn)小幅改善效果；上海自8月25日新政后至9月5日的新房交易量日均值較7月日均值上升25%，其幅度較高或受到觀測窗口還較短的影響，仍待持續(xù)觀測。往前看，研報認(rèn)為整體地產(chǎn)銷售表現(xiàn)的持續(xù)好轉(zhuǎn)，仍待存量房收儲和城中村改造等對供需面有持續(xù)改善效果的政策切實落地，從而與頭部城市限購政策調(diào)整帶來的情緒提振形成協(xié)同效應(yīng)，建議持續(xù)關(guān)注政策進(jìn)展。建議積極關(guān)注地產(chǎn)及物管板塊投資機(jī)會。近期A、H地產(chǎn)板塊均有一定表現(xiàn)，但絕對估值水平仍不高，繼續(xù)看好3—6個月板塊風(fēng)險收益。

中金：簡評深圳住房限購政策調(diào)整

中金研究

2025年9月5日，深圳市住房和建設(shè)局與中國人民銀行深圳市分行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，包括分區(qū)優(yōu)化住房限購政策、分區(qū)優(yōu)化企事業(yè)單位購房政策以及優(yōu)化個人住房信貸政策。

深圳出臺樓市新政，此前北上新政對住房銷量有一定提振。在本次政策調(diào)整中，深圳重新劃分了限購分區(qū)，由此前的核心區(qū)（福田區(qū)、南山區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)新安街道及西鄉(xiāng)街道）、非核心區(qū)（寶安區(qū)不含新安街道及西鄉(xiāng)街道、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)）調(diào)整為中心城區(qū)（福田區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)新安街道）、近郊（羅湖區(qū)、寶安區(qū)不含新安街道、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)）、遠(yuǎn)郊（鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)）。本次政策調(diào)整的增量空間主要在于深籍及連續(xù)繳滿1年社?；騻€稅的非深籍在近郊不再限制購房套數(shù)，無社?；騻€稅證明的非深籍在近郊可購2套，遠(yuǎn)郊限購?fù)耆砰_，以及深籍單身在中心城區(qū)限購套數(shù)由1套增至2套。同時，滿足條件（設(shè)立滿1年、在本市累計繳稅達(dá)100萬元、員工10名及以上）的企事業(yè)單位此前僅可在非核心區(qū)購房，本次優(yōu)化為滿足條件的企事業(yè)單位可在中心城區(qū)購房、近郊及遠(yuǎn)郊不審核購房資格。此外，深圳在商貸利率定價機(jī)制安排方面不再區(qū)分首、二套住房。在8月京滬陸續(xù)出臺樓市新政后，本次深圳樓市政策的跟進(jìn)調(diào)整符合此前預(yù)期，3個超高能級城市在本輪調(diào)整中均側(cè)重于激發(fā)外圍地區(qū)的多套購房需求，深圳在限購條件設(shè)置上較北京、上海更為寬泛。北京自8月8日新政后至9月5日的新房及二手房交易量日均值分別較7月日均值上升9%和10%，呈現(xiàn)小幅改善效果；上海自8月25日新政后至9月5日的新房交易量日均值較7月日均值上升25%，其幅度較高或受到觀測窗口還較短的影響，仍待持續(xù)觀測。往前看，我們認(rèn)為整體地產(chǎn)銷售表現(xiàn)的持續(xù)好轉(zhuǎn)，仍待存量房收儲和城中村改造等對供需面有持續(xù)改善效果的政策切實落地，從而與頭部城市限購政策調(diào)整帶來的情緒提振形成協(xié)同效應(yīng)，建議持續(xù)關(guān)注政策進(jìn)展。

建議積極關(guān)注地產(chǎn)及物管板塊投資機(jī)會。近期A/H地產(chǎn)板塊均有一定表現(xiàn)，但絕對估值水平仍不高，我們繼續(xù)看好3-6個月板塊風(fēng)險收益。

圖表1：超高能級城市限貸、限購、公積金政策執(zhí)行情況

資料來源：政府官網(wǎng)，中金公司研究部

圖表2：超高能級城市主要購房需求政策調(diào)整歷程

資料來源：政府官網(wǎng)，中金公司研究部

圖表3：深圳商品住房限購套數(shù)分區(qū)調(diào)整

資料來源：政府官網(wǎng)，中金公司研究部

圖表4：A股地產(chǎn)公司動態(tài)市盈率和動態(tài)市凈率

注：截至2025年9月5日

資料來源：公司公告，Wind，中金公司研究部

圖表5：港股地產(chǎn)公司動態(tài)市盈率及動態(tài)市凈率

注：截至2025年9月5日

資料來源：公司公告，Wind，中金公司研究部

風(fēng)險

行業(yè)基本面超預(yù)期惡化；政策落地不及預(yù)期；房企經(jīng)營壓力強(qiáng)于預(yù)期。

（文章來源：人民財訊）

來源：東方財富網(wǎng)